Según la revista de negocios Forbes, el 16.4% de las viviendas se encuentran en estatus de rentada, esto significa que casi 1 de cada 5 propietarios de inmuebles se encuentran generando ingresos residuales o pasivos para sí mismos con poco esfuerzo, garantizándoles un flujo de dinero útil para cubrir sus gastos del día a día, o bien, para reinvertir haciendo crecer su patrimonio y estabilidad económica.
El invertir en bienes raíces es históricamente uno de los negocios más confiables y estables en todo el mundo, pues a diferencia del riesgo de poner tu capital en otras áreas como la compra de acciones bursátiles, invertir en oro y plata, en criptomonedas como Bitcoin, en negocios y todo un largo etcétera, donde el riesgo de perder tu capital es muy alto (¡y probable!), el sector inmobiliario tiende por lo general a ir creciendo lenta pero sostenidamente a lo largo del tiempo, haciendo que sea posible generar ingresos incluso mientras duermes por el poco esfuerzo que necesitas para realizarlo.
Claro que todo tiene un costo, y al rentar tu inmueble tendrás egresos que reduzcan un tanto los ingresos que te genera, como, por ejemplo, gastos de mantenimiento, impuestos, adecuaciones, reparaciones. Sin embargo, existen indicadores que te pueden ayudar a comprender el flujo de dinero que recibas y calcular incluso en cuanto tiempo podrías generar el dinero suficiente para volver a comprar un inmueble del mismo valor del que estás rentando.
Los indicadores antes mencionados son el NOI o Ingreso Operativo Neto y el Cap Rate o Tasa de Capitalización, los cuales son muy fáciles de calcular y entender. A continuación, te lo explicamos de manera sencilla con un ejemplo.
Primero calcularemos el NOI, cuya fórmula es (Ingresos mensuales – Gastos mensuales) x 12; para ello supongamos que fijas tu renta en 5 mil pesos mensuales de un inmueble que rentas cuyo valor total es de 600 mil, por lo tanto, tu ingreso bruto mensual es precisamente por 5 mil pesos. Ahora imaginemos que gastas alrededor de 500 pesos al mes en mantenimientos y reparaciones, eso te deja un Ingreso Operativo Mensual (NOI mensual) de 4,500 pesos, cifra que al multiplicar por 12 nos da el NOI anual, que asciende a 54,000 pesos, los cuales serán tu ingreso anual después de gastos.
Posteriormente, calcularemos el Cap Rate, que nos indicará el porcentaje del valor total de la propiedad rentada que recuperaremos cada año, y ver así, en cuanto tiempo podríamos comprar otra propiedad de igual valor con los ingresos que genera por sí misma. La fórmula del Cap Rate o tasa de capitalización se calcula con (NOI anual/Valor de la propiedad) x 100, es decir, (54,000/600,000) x 100, lo que nos da un Cap Rate de 9%, que indica que generamos 9% del valor total de la propiedad por cada año que pasa. Ahora, si dividimos el valor total de la propiedad entre el NOI que tenemos (600,000/54,000), nos da una cifra de 11.11, es decir, que de todo mantenerse constante, en 11 años generaríamos 600 mil pesos vía rentas, con lo que podríamos comprar otra propiedad igual en ese tiempo si no gastas el dinero.
Pero para hacer del arrendamiento de tu propiedad un buen negocio, por intuición, podrás darte cuenta que entre más cobres de renta y menos gastes en el inmueble, obtendrás un mejor NOI y Cap Rate, lo cual, dicho de otra manera, obtendrás mejores ingresos para que los puedas destinar a nuevas inversiones o cubrir tus gastos, por lo tanto, te damos una serie de consejos sencillos para rentar tu inmueble de manera rápida y maximizar los beneficios económicos que te brinda.
- Definir un precio competitivo:
Recuerda que debes fijarte en los precios de las rentas del mercado de la zona donde se ubica tu propiedad, así como el estado de la misma para cobrar lo justo.
- Usar plataformas Proptech para publicitar bien tu inmueble:
Vives en el año 2022, puedes valerte de la tecnología para rentar tu propiedad de manera rápida, sencilla y confiable,ya que existen muchas plataformas e incluso apps para móviles donde puedes no solo publicar tu propiedad para renta o venta, sino también para que estas plataformas se encarguen de estudiar a tus futuros inquilinos, y así te ayudan a rentarle a personas de confianza y con suficiente capacidad de pago; para esto cabe recalcar que hay incluso plataformas que te depositan sin falta la mensualidad de la renta, independientemente si el inquilino ya ha pagado o no, ya que se convierten en el aval del arrendatario.
- Asesórate con un experto:
Siempre hay que ser precavidos, y para el caso de rentar tu inmueble aún más, pues el arrendar tu inmueble conlleva algunos riesgos, sobre todo jurídicos, pues no son pocos los casos en los que los inquilinos cometen fraude y pretenden apropiarse del inmueble, o bien, cometen faltas, como destrucción o mal uso de la propiedad, retrasos en pagos, etcétera, para ello es importante valerte de un contrato correctamente pensado, cosa que podrás lograr con asesoría de expertos en la materia.
Si tienes un inmueble y no conocías o no habías calculado ya los indicadores que estudiamos ya, ahora tienes todos los elementos para poder hacerlo por tu cuenta, tal como lo hacen los grandes inversores inmobiliarios, pero recuerda siempre seguir los consejos que te damos para rentar tu vivienda de manera correcta; y si aún no tienes una propiedad y estás dispuesto a invertir inteligentemente, recuerda que en JOM Soluciones Patrimoniales tienes la oportunidad de adquirir propiedades en proceso de remate hipotecario, es decir, que puedes adquirir una casa hasta un descuento de hasta el 50% de su valor de mercado, casa que para ti sería un activo que te ayude a generar ingresos pasivos y constantes para siempre.